Le premier achat immobilier est une belle mission que nous aimons relever aux côtés de nos clients ! Avant de vous plonger pleinement dans votre projet immobilier, découvrez les étapes clés pour réussir votre achat immobilier et acquérir votre premier logement. Mais avant toute chose, il est important de prendre le temps de réflexion nécessaire à votre projet de vie !

Le budget, le nerf de la guerre

Qui dit achat immobilier, qu’il s’agit d’un appartement, maison ou terrain, dit capacités de financement. Pour cela, plusieurs solutions s’offrent à vous : établir un budget avec votre banque ou faire appel aux services d’un courtier. Ces professionnels pourront vous conseiller sur le montant de l’apport personnel nécessaire, la capacité d’endettement et le budget d’achat maximal.

Notre mission : trouver le bien qui vous correspond !

Une fois l’étape n°1 franchie (établir son budget), c’est à ce moment-là que nos agents entrent en piste pour l’étape n°2 : l’accompagnement sur votre projet et la définition de vos critères d’achat, au regard du budget validé en amont. Plutôt appartement ou maison ? Jardin, terrasse ou balcon ? Stationnement aisé sur un parking ou garage fermé ? Ce sont autant de questions qu’il est important de se poser avant la 3ème étape clé d’un achat immobilier : la visite de biens !

Analyse du terrain et programmation des visites

C’est à nous de jouer, habillé de notre plus beau smoking et à l’aide de nos super gadgets professionnels : notre prospection, notre réseau, notre connaissance du marché et nos biens à la vente. A partir de là, c’est parti pour les visites ! Il est important que vous vous projetiez. Toutefois, gardez en tête l’adage « trop de visites tue la visite ». L’euphorie des visites est systématique. Notre mission est de vous proposer des visites qualitatives en fonction de votre recherche étudiée au préalable. N’hésitez pas à nous poser toutes vos questions lors des visites afin de faire le meilleur choix parmi notre sélection.

Direction le notaire !

Une fois le coup de cœur survenu, l’offre d’achat rédigée, les éventuelles péripéties de négociation et l’acceptation de l’offre, nous continuons notre accompagnement pour les prochaines étapes décisives de votre achat immobilier : le compromis notarial et l’obtention du prêt. Le premier est une formalité, le second est décisif. Dès que les feux budgétaires sont au vert, il faut faire preuve d’encore un peu de patience avant l’acquisition finale du bien devant notaire, avec la signature de l’acte définitif. Et enfin le moment festif tant attendu :  sabrer le champagne !

LE DPE (diagnostic de performance énergétique) est un document incontournable lors de l’acquisition d’un bien. C’est ce bilan qui traduit la performance énergétique d’un bien (chauffage, eau chaude, ventilation, etc.) et, dans certains cas, préconise des actions à mettre en place pour réduire la consommation d’énergie des bâtiments. Le nouveau DPE est plus lisible et contient plusieurs informations supplémentaires essentielles. Retrouvez les questions essentielles à se poser.

Quelles sont les informations importantes ?

Le DPE change dans sa présentation visuelle en jouant la carte de la transparence. Et cela se résume en trois mots : information, lisibilité et valeur !

• Information car le nouveau calcul du DPE tient compte d’éléments complémentaires, comme l’éclairage ou encore la ventilation
• Lisibilité car la nouvelle étiquette (avec la même échelle de A à G) ne met en évidence que la lettre qui caractérise la performance énergétique du logement d’un côté et les émissions de CO2 de l’autre, ainsi que la dépense estimée. Désormais il y a donc qu’une seule étiquette !
• Valeur car le DPE devient opposable (et dans ce cas-là, le vendeur engage sa responsabilité)

Le nouveau DPE est opposable, c’est-à-dire ?

Cela signifie que la responsabilité du propriétaire peut être engagée si l’étiquette énergétique attribuée au logement est erronée et ne correspond pas aux dépenses énergétiques. Dans ce cas, l’acheteur ou le locataire peut prendre des mesures juridiques pour prévaloir de cette erreur. Le DPE devient donc plus qu’un document informatif mais bel et bien un document juridique et contractuel. Il est important de préciser que seuls les DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021 sont opposables, les DPE avant cette date ne sont pas concernés par cette nouvelle norme en vigueur.

Quelle est la validité du DPE ?

Là encore, les périodes de validité ont évolué. Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE est valable 10 ans ! Toutefois, les nouvelles règlementations réduisent le temps de validité des anciens DPE, selon leur date de réalisation :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022
• Et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024 !

La question concernant les diagnostics réalisés avant le 1er janvier 2013 reste entière. Il semblerait qu’il faille systématiquement les renouveler lors d’un projet d’achat ou de vente.

A noter également que les DPE vierges ne sont plus autorisés. Le propriétaire, dès lors qu’il souhaite mettre son bien à la vente ou à la location, devra faire établir un DPE auprès d’un diagnostiqueur et lui fournir les informations relatives à l’expertise demandée. Dans le cas où le diagnostiqueur ne dispose pas de relevés d’anciennes factures, il calculera un montant indicatif théorique des factures énergétiques.

Est-ce qu’il y a des mesures prises pour les logements à forte consommation énergétique ?

Initialement, il était prévu que les logements classés F et G soient soumis à un audit énergétique obligatoire. Cette mesure, inscrite pour début 2022, est repoussée au mois septembre. Les logements classés F et G, qualifiés de « passoire thermique » devront donc prochainement présenter un audit énergétique en plus du DPE. Le propriétaire bénéficiera de conseils pour effectuer les travaux de rénovation énergétique afin de « ramener » son bien à la classe énergétique B.
Le gouvernement a pris à bras le corps la problématique des logements donc les étiquettes...

Le premier achat immobilier est une étape importante. Et pour franchir cette étape, plusieurs aides financières existent pour aider les futurs propriétaires à accéder à leur première habitation !

Plusieurs prêts possibles

Le prêt à taux zéro, le prêt d’accession sociale et le prêt accessibles sont trois prêts qui peuvent être contractés pour un premier achat immobilier.

Le prêt à taux zéro

Pour les primo-accédants, le PTZ (Prêt à taux zéro) est une aide non-négligeable pour la toute première acquisition d’un logement neuf ou d’un logement ancien sous condition de travaux. Dans ce dernier cas, on parle de PTZ réhabilitation. Pour bénéficier de cette aide étatique, il faut que le primo-accédant, c’est-à-dire la personne qui souhaite acquérir la propriété de son premier bien immobilier, n’ait pas été propriétaire auparavant au cours des deux dernières années. Le PTZ est également soumis à un plafond de ressources. Dans le cas de l’acceptation d’un PTZ par un établissement bancaire, le montant du prêt dépend de la localisation du bien (plus communément appelé « zonage ABC »). A noter que le PTZ ne finance qu’une partie de la somme d’acquisition du bien et qu’il doit s’accompagner d’un prêt principal.

Le prêt d’accession sociale

Le PAS (Prêt d’accession sociale) est dirigé vers les futurs propriétaires dont les revenus sont modestes, avec un projet d’achat ou de construction de leur résidence principale. Ce prêt est réglementé et dans certains cas, contrairement au PTZ, il peut financer la totalité de l’achat. Si le taux d’intérêt pour le PTZ est fixe (à zéro), celui du PAS est variable. Plusieurs devis auprès d’établissements bancaires sont requis pour comparer les taux et plafonds autorisés relatifs au prêt.

Le prêt accession

Ce prêt est accordé par Action Logement, permettant de financer un maximum de 40 000 € sur un premier achat immobilier, avec un taux avoisinant les 0.5%. Pour en bénéficier, le primo-accédant doit être salarié d’une entreprise privée non agricole d’au moins 10 salariés. Concernant le logement, Retrouvez toutes les conditions sur ce lien. A noter que le prêt accession est cumulable avec le prêt d’accession sociale !

D’autres aides financières délivrées par les collectivités locales, existent pour aider à la primo-accession. A retrouver sur le site Internet : www.anil.org

Le home staging est de plus en plus utilisé pour redonner une nouvelle vie à certaines pièces d’un appartement ou maison. Rafraîchir son intérieur à moindre coût, relooker le bien pour faciliter sa vente, le home staging a de nombreux avantages. Découvrez-les dans notre article avec, en prime, quelques astuces !

Le home staging, un stage déco à la maison ?

C’est plus complexe que ça. « Mise en scène d’un intérieur », c’est la traduction littérale du home staging. Plus concrètement, le home-staging est un concept qui fête bientôt ses 50 ans - né aux Etats-Unis dans les années 1970 - à cheval entre la décoration d’intérieur et la rénovation. L’objectif du home staging est très clair : rendre un bien attractif en lui redonnant un « coup de jeune », généralement dans le cadre d’une vente, sans dépasser 5% du prix de vente visé. Si 5% peut paraitre peu, les professionnels du home staging, les home stagers, en quelques changements très simples (une peinture plus claire, une nouvelle disposition des meubles, de nouveaux luminaires, une nouvelle crédence dans la cuisine et salle de bains, etc.), remettent en valeur un bien immobilier pour faire opérer le fameux « coup de cœur » !

Plus d’avantages que d’inconvénients !

Le prix avantage reste le prix. Contrairement à des gros travaux de rénovation qui peuvent effrayer les vendeurs (et les acheteurs !), le home staging va porter sur l’amélioration de certains espaces en ne dépassant pas un budget correspondant à 5% du prix de vente du bien. Si nous prenons un exemple, pour un bien qui se vend à 100 000€, la valeur à investir en home staging tournera autour des 5 000€. Afin de respecter cette contrainte budgétaire qui reste avant tout avantageuse au regard des résultats généralement obtenus, le home staging possède quelques principes de base : la valorisation des volumes en redonnant une fonction à d’éventuels mètres carrés non utilisés, l’optimisation des pièces en jouant sur la luminosité et proposer une ambiance neutre et épurée pour que chaque potentiel acheteur puisse se projeter.

Quelques astuces pour un home-staging réussi

Décorations, tendances actuelles, c’est de là que le home staging se nourrit pour agrandir visuellement le bien. Afin de redonner une sensation d’espace et de luminosité dans chaque pièce, il est important de désencombrer les lieux d’éventuels meubles ou encore décorations trop personnelles qui n’auraient ni leur place ni leur utilité à l’endroit initial. Chaque pièce a une fonction et le home staging vient concrétiser ce principe de base ! Autre conseil, plus colorimétrique cette fois, l’habillage des murs. Couleurs pâles, couleurs vives, papiers peints à motifs, même si c’est au goût du propriétaire actuel, cela peut empêcher l’acheteur potentiel de s’imaginer dans cette pièce, avec sa décoration. Des murs blancs restent le bon compromis entre neutralité et luminosité. Le home staging n’a pas vocation à se lancer dans d’importants travaux, toutefois les petites rénovations doivent être effectuées. Un changement de prise, une robinetterie qui fuit, un papier peint abîmé par les griffes d’un chat, une plinthe manquante, etc. ou encore un jardin avec des mauvaises herbes, ce sont des réparations et entretiens relativement simples à faire et qui donnent une image saine au bien.

Certains propriétaires possèdent plusieurs résidences. Une distinction existe entre la résidence principale et la résidence secondaire. Dans la plupart des cas, les résidences principale et secondaire ne sont pas localisées dans la même ville et région. Dans les deux cas, elles doivent être déclarées au service public. Nous vous disons tout dans la suite de l’article !

Zoom sur la résidence principale

La résidence principale relève de l’habitation principale, c’est le logement - maison ou appartement - où le propriétaire (ou le locataire) séjourne la majeure partie de l’année, peu importe si la personne vit seule ou en couple. Certains textes parlent même d’un minimum de six mois par an, d’autres huit mois par an. En résumé, une période suffisamment longue pour justifier que le logement est habité ! La résidence principale est déclarée aux impôts qui, chaque année, calculent le montant de la taxe foncière associée et celle reliée aux ordures ménagères. Concernant la taxe d’habitation, elle sera exonérée pour tous les foyers français d’ici 2023. Point important à préciser : aucun propriétaire ne peut pas avoir plusieurs résidences principales, contrairement aux résidences secondaires ! En cas de déclaration de plusieurs biens immobiliers, il faudra en déclarer un en tant que résidence principale et les autres en résidences secondaires. En termes d’avantages fiscaux pour la résidence principale, un propriétaire peut faire appel à prêt à taux zéro pour en financer l’achat dans certains cas. Il peut également bénéficier d’un crédit d’impôt pour financer des travaux dans le logement.

Zoom sur la résidence secondaire

La résidence secondaire fait référence à un bien - maison ou appartement - occupé de manière occasionnelle, généralement pendant les vacances, sur des périodes de courte durée (quelques semaines à la mer, à la montagne, etc.). Jusqu’à l’exonération de la taxe d’habitation, cette dernière reste effective en fonction des revenus du propriétaire. La taxe foncière est également présente, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La fiscalité d’une résidence secondaire est plus lourde, bien qu’elle offre des opportunités en termes de loisirs, vacances et revente. A titre d’exemple, le propriétaire ne peut pas être éligible au crédit d’impôt et ne possède aucun abattement sur les droits de succession. La grosse différence entre une résidence secondaire et une résidence principale résulte donc essentiellement des aides accordées par l’Etat : ni prêt à taux zéro, ni dispositif « loi Pinel » et une taxe supplémentaire sur la plus-value lors d’une revente pour les résidences secondaires !

Le propriétaire et le locataire sont liés par un contrat de location. Les deux parties ont des droits et des obligations à respecter. Comme pour toute relation, les bases fixées doivent être saines et chacun doit respecter ses obligations. Mais quelles sont-elles ?

Côté propriétaire

Avant de proposer un logement à la location, le propriétaire doit s’assurer de son état. Le logement loué doit être « décent », par ce terme, nous entendons que le logement (appartement ou maison) ne doit pas être vétuste et ne doit porter aucun risque pour la santé du futur locataire. Si le logement est équipé, les équipements doivent fonctionner correctement et sans danger. Le logement doit également comprendre une fenêtre dans la pièce principale et un système de chauffage pour chauffer le logement. Autre obligation qui incombe au propriétaire, c’est la fixation du loyer. L’encadrement concernant la fixation du loyer reste strict, soumis à réglementation. Plus le loyer est en adéquation avec les prix du marché, plus le bien a de chances d’être loué. A savoir que le prix du loyer dépend de l’adresse du logement et son époque de construction, mais également de son caractère meublé ou non meublé et du nombre de pièce. Autre point important, le propriétaire doit être en mesure de communiquer aux locataires les documents relatifs au bien, à savoir les diagnostics technique et énergétique, une copie de l’état des lieux et de l’inventaire des biens.

Côté locataire

Le locataire a également sa part du marché à honorer. Tout d’abord, vous devez procurer au propriétaire des justificatifs vrais attestant de votre capacité à engager les frais (loyer + charges) mensuels. Cette « capacité financière » comprend également le dépôt de garantie à verser au propriétaire dès qu’il prend les clés du logement. Comme son nom l’indique, c’est une garantie que le locataire récupère toute ou partie à la fin de son contrat de location selon l’état dans lequel le logement est rendu (d’où l’importance d’être précis lors de l’état des lieux !). Autre obligation légale du locataire, c’est de souscrire et d’attester d’une assurance habitation à la date de prise du logement. Chaque mois donc, le locataire doit verser le loyer et les charges de copropriété éventuelles au propriétaire, payer son assurance et entretenir l’appartement pour éviter toute dégradation du logement. En contrepartie, le propriétaire peut transmettre, sur demande, un justificatif appelé quittance, attestant du paiement mensuel du loyer.

Et sinon, qui paie les travaux ?

Comme évoqué précédemment, le locataire doit s’acquitter des réparations locatives, à titre d’exemple l’entretien annuel de la chaudière, le remplacement des joints, le débouchage des canalisations, l’entretien des appareils électriques, sont à sa charge. Toutefois, le logement appartenant au propriétaire, il garde la responsabilité des grosses réparations (changement de fenêtres, isolation, remplacement de pièces dans la chaudière, pannes, ravalement de la façade, etc.).

Tous les futurs propriétaires se sont posés la question : est-il préférable d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Prix d’achat et de vente, frais annexes, offres de prêts, agencement des pièces, matériaux utilisés, le neuf et l’ancien possèdent leurs spécificités. Petit tour d’horizon immobilier pour en savoir plus !

Les atouts charmes de l’ancien…

« L’ancien est vraiment empli de charme », cette phrase est prononcée souvent et c’est vrai que les vieilles pierres et les pièces séparées amènent une touche d’authenticité qui plait à beaucoup d’acheteurs. Sans oublier la cheminée d’époque ! En termes de superficie, pour un logement avec même nombre de pièces (T1, T2, T3, T4, etc.), l’ancien offre plusieurs m² supplémentaires. Autre aspect important à prendre compte, ce sont les travaux ! Un bien ancien peut comporter une à plusieurs rénovations, allant du rafraichissement des murs et des sols à des travaux plus conséquents de plomberie, d’électricité ou d’isolation. Les frais annexes ne s’arrêtent pas là. En plus de la commission de l’agence, il y a les frais de notaire qui s’élèvent entre 7 à 8% du prix du bien. Néanmoins, un des points forts d’acheter dans l’ancien reste le prix, 10 à 15% moins cher que dans le neuf.

… les prestations « haut de gamme » du neuf

Avant toute chose, il est important de définir ce qu’est un logement neuf. Sa désignation dépend de la date de construction, un logement neuf devant avoir moins de 5 ans. Qui dit donc logement neuf dit aucune rénovation à prévoir, l’appartement est clé-en-main : l’acheteur peut poser ses valises ! Les prestations proposées sont généralement plus qualitatives que dans l’ancien. Le logement est isolé au niveau thermique et phonique - les DPE sont généralement A - avec des matériaux respectueux de l’environnement. Plusieurs services sont également associés comme le visiophone, le chauffage au sol, les portails et stores électriques, un box en sous-sol pour garer un véhicule ou encore la climatisation. De telles performances justifient un écart de prix avec l’ancien. Le neuf est généralement plus cher au m² - jusqu’à plusieurs centaines d’euros de différence au m² - mais l’acheteur s’y retrouve financièrement avec les frais de notaire réduits, environ 2 à 3% du prix de vente, les différents prêts à taux zéro (PTZ) mis en place par l’Etat, et sans oublier les économies d’électricité et de chauffage toute l’année !